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土地分割不动产登记如何规范

发布日期: 2020-08-31

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土地分割不动产登记如何规范

土地观察 土地观察 2020-08-31



甲企业在某园区内有一面积约2万平方米的宗地,该宗地上已建成车间、门卫、办公楼等房屋6幢。企业因经营需要,需将其中部分车间及一部分土地分割转让,同时对剩余部分办理抵押。
对于宗地一经确认能否分割转让、分开抵押,以及不动产登记机构可否办理相应登记的问题,业内一直存在不同意见。笔者认为,若有文件证明该宗地分割后可以形成独立的不动产单元,即可办理。



宗地分割不动产登记的法律依据


同一权利人分割、合并不动产的,属于不动产变更登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第37条规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当根据不同情况提交发生变更的材料、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件等。
那么,何为发生变更的材料、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件呢?原国土资源部2016年发布的《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《操作规范》)对此进行了明确:同一权利人分割或者合并国有建设用地的,提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件;若国有建设用地上已建设房屋建筑物的,同一权利人分割或合并不动产的,应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。由此可见,“同意分割或合并的批准文件”是判断是否形成不动产登记基本单元的重要依据。


宗地分割登记操作建议


不动产登记是将已经确认的不动产物的权利记载于登记簿的行为,该行为首先需要确认不动产物的界址、范围、面积大小等,同时该物也应形成独立的不动产基本单元。一宗地分割成两块以上宗地,分割后的宗地除了明确界址、唯一的编号外,还必须要能符合项目独立使用功能,即符合不动产基本单元的要求。能独立使用,主要体现在功能的配套等各个方面。2012年,原国土资源部《关于规范土地登记的意见》明确,宗地一经确定,不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的,应经国土资源主管部门会同有关部门同意,相关部门当时主要是指规划主管部门。虽然该文件已经被废止,但分割宗地的基本要求和不动产单元独立性一直为业内人士所采用。2019年,国务院办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》明确,要完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件,即符合不动产基本单元的要求,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。
实践中,若企业提出分割宗地,建议按照以下具体步骤操作:企业向自然资源部门提出申请,申请材料提交至自然资源部门的土地利用科室审查,也可由土地所在地的乡镇政府提出申请(这种情况下可由乡镇国土资源所先行完成申请材料初审);土地利用科室认为宗地可以分割的,应与规划管理科室会审(若科室之间存在争议应提交局会审);会审后,自然资源部门认为需要征求住建等部门意见的,书面函告征求意见或会商形成意见;地籍调查部门办理相应分割宗地的手续,明确四至范围;不动产登记窗口根据科室部门意见或会审意见等材料办理相应登记。

(作者单位:江苏省溧阳市不动产登记中心)



 
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编辑:方黎明

审核:毛志红

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