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这种房子,当初有多光鲜,现在就有多落寞…

发布日期: 2020-08-10

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这种房子,当初有多光鲜,现在就有多落寞…

大公馆 大公馆 2020-08-10


编者按


大家好,文章开始前,先跟大家说件事。


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源自:楼面(ID: LoumianCN) 

作者:顾言先生


半年,我去了一趟罗湖东门。

 

当时是一个非常破旧的电梯老小区,回来之后,我就写了一篇稿子,不知道还有没有人有印象。

 

当时那个老小区,虽然有电梯,但筒子楼结构,走廊脏且阴暗,梯户比极高,电梯也摇摇欲坠。地库更不用说,地坪漆已经完全看不到,配比也是十几二十年前的水平,约等于没有停车场。



更麻烦的是,他虽然不是独栋楼,但也没有花园,一楼二楼是商铺,不仅仅是一楼二楼是商铺,上边的住宅也开了不少小公司。

 

这是一个非常普遍的现象,不仅仅是深圳,在很多城市老城区都有这样的小区,特别是在一些批发市场附近,或者人流量特别大的地铁站附近,这样的小区非常招小公司的喜欢,无论是办公还是仓储,成本低且便利,有些甚至是开起了美容、推拿、美甲店。

 

也让不少老的纯住宅,被迫成了“商住两用”。

 

但其实这些住宅,配套都很好,无论是地铁还是公交,学校、医院、商业,大多数都非常的近且优质。

 

也让不少囊中羞涩的购房者对这样的房子产生了兴趣,毕竟繁华,租金高。

 

但正如我上次所说,不怕老城区大片的老破小,最怕的是老城区大片的高楼。

 

特别是那些老小区的大户型。

 

因为,搏旧改都难。

 

这不是危言耸听,而是有活生生的例子,这也正是为什么有今天这篇文章的原因。

 

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这个例子,也正是罗湖区,它叫东乐花园。

 

作为罗湖知名的早期大社区,东乐花园传出旧改已经不是一天两天,从新闻中我们可以看到,深房、鸿隆都曾传出要参与东乐花园的旧改。

 


但很显然,十年过去了,并没有什么实质性的进展。直到明昇公司的参与,东乐花园的旧改才有了新的眉目。

 

但让业主始料未及的事情发生了,介入旧改的明昇公司明确表示只拆迁低密度的多层小区,而不会去动迁同小区内的高层小区。


图源:乐居


共有的小区只改多层不改高层,以后公共绿地怎么办,公共停车场怎么办,会不会被改造后的新小区给隔离开等等一系列问题。让高层的业主瞬间坐立不安,联名写下请愿书,并且在不同平台寻求相关部门媒体的帮助。

 

但截至当前,还并没有什么明显的转机。

 

这是业主始料未及的,也是让我完全没有想到的。

 

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那么为什么会出现这个问题呢?

 

还要从利益这件事来说起。

 

无论是实际主导拆迁东乐花园的明昇公司,还是有其他什么公司来做这件事,第一点就是保证自己可以盈利。

 

对,其他都是次要的。保证盈利才是最关键的核心点。

 

拆迁一个旧小区如何盈利呢?只有一个办法,就是提高容积率。

 

案例中的东乐花园整体容积率为3.39,对于多层小区来说,并不应该有这么高的容积率。

 

而之所以有这么高的容积率,正是因为那6栋塔楼高层的原因。

 


由于没有准确数据,根据我们的经验,东乐花园的纯高层部分如果单独拉成一个院子,容积率估计要在6以上,跟多层放在一起,直接就把整体的容积率拉高了。

 

也就是说,如果把高层剔除掉,只改造多层部分,可能容积率只有大概不到3的数字。

 

对于3的容积率项目,如果以市场价回收货币化安置,即使不调高容积率,新建出来的商品房也至少能卖到原价的50%以上。

 

这只是最差的状态,大多数都会在旧改后提高容积率,比如2点多的容积率提高到5以上。来获取回报率,毕竟旧改是提高城市面貌,提高居民居住质量的好事儿,相关部门也是非常的支持和配合。

 

很明显,东乐花园综合3.39的容积率,如果改造后提高到5以上,按照新房和罗湖二手房的价差,其实开发商还是有不错的利润。

 

 图源:Qfang


但是万万没想到,明昇公司竟然能想到抛开高层只改多层这样的主意,真的是一点点风险都不想承担。

 

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那么,我们换个角度思考问题。

 

连混在多层的高层小区,开发商都不愿意去拆迁,那纯高层小区呢?

 

自然更不会有人去拆迁。

 

你现在看不到,未来也不会见到!除非它已经成了危楼,否则有生之年都不一定见到。

 

因为这些老楼,容积率太高了。

 

不少独栋楼,或者小花园的小区,几乎都在5-7的容积率。对于这样的容积率除非后期建成150米以上的超高,奔10去的容积率。否则,盖出来就是赔钱。

 

商人都是逐利,拆迁改造再建设必然要有足够的利润空间,如果拆了再建还赔钱,没有人傻到会去这样做。

 


所以, 用白话讲,如果你买了一个十几二十几年的高层小区,几乎很难或者说不可能搏到旧改,房子的涨幅也大概率不尽人意。

 

而未来最多是进行翻新。


但因为高容积率和前期车位低配比、梯户比的问题,能改造的大多数也就是肉眼可见的墙面地面,最多是有些小区可以翻新一下花园的绿化,连增加车位的空间都没有。


我相信,各位读者身边肯定都有这样的小区,也有人想过或者准备投资这样的房产。甚至,很多人还对此颇有感情。

 

但不仅仅是深圳,其他城市亦如此。


在当下这个城镇化进程还没有接近尾声的时代,不少城市的核心每隔几年都在发生着一次变化。


这些老区,最早一批的高层小区,以有电梯、有视野的优势,成为了当初一个城市最耀眼的光,成为了最早的富人身份的象征,也给城市带来了更高级更漂亮的城市界面。

 

参数和建筑指标的不可更改性,意味着它们终将成为城市发展中被抛弃的那部分,也会成为房产投资中的下等品。

 

对于这些房子来说,当初有多光鲜,现在就有多落寞。


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对于个人选房来说,我们给出的建议是,尽量避免投资这样的房产。

 

如果,这样的房产出现在一个新的、当下依旧强势的城区,至少还有城市的动能,让他能跟上大势。

 

最应该避免的是这样的产品,同时存在于已经没有了光环的老城区,比如深圳的罗湖。

 

因为,这样的房产,已经连城市的大势都跟不上了。

 

同时,如果你被迫、不得不,选择老城区的房子,这样的产品中,极小的户型或许还有一点的流动性,拿来读一读名校或者过渡也是一个可以选择的选择。

 

但如果是大户型,不论其他方面有多大的优势,我们都建议最好不要碰。老破大,在未来涨幅会越来越跟不上大行情,在房价越高的阶段,这样越明显。

 

更不可能超越小户型,因为富人看不上,穷人买不起。

 

最终,除了降价,别无选择。

 

如果你不希望你的财富缩水,最好的做法就是不要碰他。


最后,如果你要搏旧改,尽可能的选择面积够大,或者周围连片老旧小区的产品。如果周围高层多层混合,你的社区又不够大,旧改也是非常难的。

 

即便是纯多层小区、面积够大,年份够老,最容易旧改的小区,也不一定能博到旧改。所以,无论是买老破小区,还是次新小区,都还是要把能否有升值和居住价值摆在第一位。

 

旧改没那么好搏,东乐花园的例子可能是第一个,但一定不是最后一个。


作者:顾言先生

来源:楼面(ID: LoumianCN) 



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